Цифровізація будівельної галузі та запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) докорінно змінили підходи до легалізації самочинно збудованих об’єктів. Відсутність відомостей у реєстрі або спроба “обійти” алгоритми системи створює суттєві юридичні та технічні бар’єри.

Станом на сьогоднішній день змін зазнала саме система погоджень, яка стала більш централізованою та дещо складнішою. В той час як, наприклад, ще до 2019 року у Львові правове регулювання самочинного будівництва здійснювалося відповідно до Положення про порядок врегулювання питань з самовільного будівництва.

Що таке самочинне будівництво

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, самочинним будівництвом вважається житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно, якщо вони збудовані (або будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Ключовим юридичним наслідком є те, що особа, яка здійснила таке будівництво, не набуває права власності на нього. Відповідно, самочинно збудоване майно неможливо законно продати, подарувати, передати в оренду чи набути в порядку спадкування, а також підключити до інженерних мереж.

За загальним правилом, право власності на самочинно збудоване майно може бути визнане судом, якщо це не порушує права інших осіб та будівництво відповідає будівельним нормам. Якщо ж перебудова об’єкта є неможливою або особа відмовляється від її проведення, таке майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка його збудувала.

Концептуальні підходи: суб’єктивний адміністративний розсуд vs автоматизований алгоритм

Проблема самочинного будівництва в Україні є однією з найбільш сталих у сфері містобудівного та цивільного права. На початку 2000-х років, у період формування ринку нерухомості та оновлення цивільного законодавства (набрання чинності ЦК України 01.01.2004), органи місцевого самоврядування намагалися розробляти власні, часто підзаконні механізми введення самочинного будівництва в цивільний оборот.

Яскравим прикладом такого локального нормативного регулювання було Положення, затверджене рішенням виконкому Львівської міської ради від 16.04.2004 № 364 (далі — Положення № 364). Попри те, що це рішення втратило чинність, воно є показовим прецедентом правозастосовної практики того часу.

Положення ЛМР №364

В основу Положення № 364 було покладено ідею легалізації самочинного будівництва безпосередньо органом місцевого самоврядування через укладення спеціального правочину. Ключовим елементом системи виступав «Договір про погодження самовільного будівництва» (п. 16.1 Додатку 2). За своєю суттю це була свого роду легалізація: особа, яка скоїла правопорушення, а саме розпочала і закінчила будівництво без належних дозвільних документів, могла за розпорядженням голови районної адміністрації або рішення виконкому про «погодження» будівництва легалізувати таке, тобто вивести в правове поле.

Згідно з Положенням №364 самочинне будівництво виявляли ЖЕК. Вони здійснювали обстеження, і за його наслідками складали Акт-попередження та протокол про адміністративне правопорушення. Протокол направлявся для подальшого розгляду у відповідні адміністративні комісії. У разі коли особа не усунула порушення шляхом демонтажу – протягом 1 місяця подавався пакет документів до виконкому / райдержадміністрації (заява, техпаспорт БТІ, висновки СЕС, МНС, УОІС).

Після цього: міжвідомча комісія приймала рішення по документам; особа, яка допустила самочинне будівництво, укладала Договір про погодження; а Виконком / Райдержадміністрація ухвалювали рішення про «погодження», яке ставало підставою для прийняття об’єкта в експлуатацію.

Сучасна система ЄДЕСББ (2026 рік)

Сучасний механізм узаконення (у тому числі в межах «будівельної амністії» або загальної процедури) повністю позбавлений суб’єктивного чинника місцевих чиновників. Вся процедура базується на жорстких цифрових алгоритмах.

1. Перевірка геопросторових даних об’єкта через ДЗК (Державний земельний кадастр).
2. Верифікація кваліфікаційних сертифікатів архітекторів та інженерів БТІ через електронний кабінет.
3. Автоматична перевірка відповідності містобудівним умовам, обмеженням та будівельним нормам (ДБН).
4. Реєстрація декларації або видача дозволу через Портал «Дія» без особистого контакту з посадовцем.

За системою ЄДЕССБ земля — це передумова, а не наслідок. В ЄДЕССБ неможливо розпочати будь-які дії щодо об’єкта, якщо право на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням не зареєстровано в ДРРП та ДЗК. Обов’язково проводиться технічне обстеження: інженер БТІ проводить обстеження та безпосередньо в ЄДЕССБ реєструє Технічний паспорт, з проставленням КЕП та формуванням унікального QR-коду.

Забудовник (фізична або юридична особа) подає декларацію про готовність об’єкта до експлуатації через Портал «Дія» або ЦНАП. Система автоматично звіряє дані та у разі відповідності, об’єкт отримує реєстраційний номер в ЄДЕССБ, що є єдиною законною підставою для внесення запису про право власності до ДРРП (Реєстру речових прав).

ЄДЕССБ є єдиним джерелом інформації про будівництво. Будь-які документи (технічні паспорти, звіти, декларації), виготовлені поза системою або без накладення КЕП відповідних атестованих осіб, є недійсними.

Правові наслідки самочинного будівництва

Якщо проводити порівняльно-правовий аналіз наслідків самочинного будівництва, то можна виділити дві такі групи:

1. Знесення об’єкта

З 2004 по 2019 рік Положенням №364 було чітко встановлено, що самочинне будівництво підлягає демонтажу виключно за рішенням суду, оскільки таке самочинне будівництво здійснювалося без дозвільних документів та без відведення земельної ділянки. Станом на зараз, відповідно до ч. 7 ст. 376 ЦК України, знесення залишається крайнім заходом. Проте ЄДЕССБ унеможливлює функціонування об’єкта без реєстрації: його неможливо продати, подарувати, заставити чи підключити до комунікацій на законних підставах.

2. Охорона культурної спадщини

З 2004 по 2019 рік Положення №346 містило нормативну вимогу щодо отримання висновку Управління охорони історичного середовища (УОІС). Станом на зараз в ЄДЕССБ інтегровано електронні карти історико-архітектурних опорних планів. Якщо ділянка потрапляє в зону ЮНЕСКО чи охоронну зону пам’ятки, система блокує реєстрацію документів без наявності погодження органу охорони культурної спадщини з відповідним електронним підписом.

Цифрові шляхи узаконення самочинного будівництва

«Будівельна амністія». Це чинний спрощений порядок безкоштовного прийняття в експлуатацію та легалізації об’єктів нерухомості, які були зведені без оформлення дозвільних документів. Правовою основою цього механізму є пункт 9 Розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI та затверджений Наказом Мінрегіону №158 профільний Порядок. Під неї підпадають індивідуальні житлові / дачні будинки площею до 300 кв. та господарські будівлі до 300 кв. м, які були зведені з 05.08.1992 по 09.04.2015 року (клас наслідків СС1).

Алгоритм узаконення в ЄДЕССБ:

• Атестований інженер проводить технічне обстеження та виготовляє технічний паспорт безпосередньо в електронному кабінеті ЄДЕССБ з проставленням спеціальної позначки та генеруванням QR-коду.
• Замовник (або його представник) подає Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації через Портал Дія або ЦНАП.
• Органом ДАБК проводиться автоматична перевірка відомостей та вноситься зареєстрована декларація до Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ.

Загальна адміністративна процедура. Вона застосовується до об’єктів, збудованих після 09.04.2015 року або тих, що не підпадають під амністію.

Алгоритм узаконення в ЄДЕССБ:

• Оформлення прав на землю з відповідним цільовим призначенням.
• Розробка та реєстрація в ЄДЕССБ містобудівних умов та обмежень (або будівельного паспорта).
• Розробка проєкту, внесення його до ЄДЕССБ та проведення експертизи (за потреби).
• Реєстрація Повідомлення / Дозволу на виконання будівельних робіт заднім числом (часто супроводжується штрафними санкціями).
• Проведення технічної інвентаризації в ЄДЕССБ та реєстрація Декларації / Сертифіката про готовність.

Проте є випадки коли необхідно звернутися до суду з подальшою інтеграцією в ЄДЕССБ (ст. 376 ЦК України) шляхом подання позову про визнання права власності на самочинно збудоване майно. Але самого по собі рішення суду недостатньо для повноцінного введення об’єкта  в цивільний оборот. Відомості про об’єкт та технічний паспорт все одно мають бути внесені до ЄДЕССБ для подальшої державної реєстрації прав у ДРРП. ЄДЕССБ інтегрована з Державним земельним кадастром (ДЗК) та ДРРП. Якщо геопросторові координати будівлі виходять за межі земельної ділянки або накладаються на червоні лінії, система автоматично блокує реєстрацію документів або видає відмову.

Крім того, важливими є сертифікація фахівців, експертів, інженерів БТІ, оскільки усі дії сертифікованих фахівців фіксуються в ЄДЕССБ персональним КЕП. Внесення завідомо неправдивих відомостей (наприклад, викривлення дати побудови для підгонки під будівельну амністію) тягне за собою позбавлення кваліфікаційного сертифіката, анулювання документів у реєстрі та кримінальну відповідальність (ст. 358, 365-2 КК України).

Органи державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) здійснюють систематичний моніторинг внесених до ЄДЕССБ даних. При виявленні порушень (невідповідність містобудівним нормам, відсутність згоди співвласників, фальсифікація параметрів СС1) реєстрація декларації скасовується безпосередньо в системі, що тягне за собою скасування державної реєстрації права власності. Факт наявності запису про право власності в ДРРП не легалізує самочинне будівництво, якщо воно зведене з істотними порушеннями або на чужій/невідповідній землі. Власник землі (або орган місцевого самоврядування) має право вимагати знесення самочинного будівництва, а відповідачем виступає поточний власник (останній набувач).